	2025년 공동주택 실태점검 결과 주요 지적사항

분야	주요 지적사항
주택관리업자 및 사업자선정 분야	1. 기존사업자 재계약 절차 부적정
	2. 계약서 공개업무 부적정
	3. 사업자 선정결과 공개 부적정
장기수선 분야	1. 장기수선계획 검토·조정 부적정
	2. 장기수선충당금 적립요율 부적정(관리규약과 불일치)
	3. 장기수선충당금 집행내역 공개 부적정
	4. 장기수선충당금 용도외 사용
예산·회계분야	1. 결산서 및 분기별 세입·세출 결산서 제출승인 공개 부적정
	2. 이익잉여금 처분 부적정
	3. 예비비 집행 부적정
	4. 회계감사 결과 공개 부적정
	5. 지출증빙 부적정
	6. 재고자산 및 유형자산 실사 미실시
관리일반 분야	1. 관리규약 개정업무 부적정
	2. 관리비 등 공개업무 부적정
	3. 입주자대표회의 감사 업무수행 부적정
	4. 입주자대표회의 운영비 사용 부적정
시설관리 분야	1. 공용부분의 시설별 교체 및 유지보수 등 이력관리 부적정
	2. 안전관리계획 수립 및 안전점검 부적정

Ⅰ	주택관리업자 및 사업자 선정 분야

기존 사업자 재계약 절차 부적정

관련규정

❍ ｢공동주택관리법｣ 제25조(관리비등의 집행을 위한 사업자 선정)

❍ ｢주택관리업자 및 사업자 선정지침｣ 제4조(입찰의 방법),  제13조(적격심사제 운영)

❍ ｢관리규약｣ 제82조(기존 용역사업자 재계약과 사업수행실적 평가)

지적사항

❍ 관리주체는 계약이 만료되는 용역의 기존 사업자를 다시 선정 하면서 지침 및 관리     규약에서 정하는 대로 사업수행실적 평가하지 않거나, 사업 수행실적평가서에      평가자의 서명 누락.

계약서 공개업무 부적정

관련규정

❍ ｢공동주택관리법｣ 제28조(계약서의 공개)

지적사항

❍ 입주자대표회의와 관리주체는 실태점검 조사범위 기간 동안 계약체결한 공사, 용역     등에 대하여 계약 체결일로부터 1개월 이내에 그 계약서를 게시판 및 홈페이지     등에 공개하지 않거나 지연공개 함.

사업자 선정결과 공개 부적정

관련규정

❍ ｢공동주택관리법｣ 제25조(관리비 등의 집행을 위한 사업자 선정)

❍ ｢공동주택관리법 시행령｣ 제25조(관리비 등의 집행을 위한 사업자 선정)

❍ ｢주택관리업자 및 사업자 선정지침 제11조(선정결과 공개)

지적사항

❍ 관리주체는 실태조사범위 기간 동안 경쟁입찰 또는 수의계약으로 선정한 대부분의     계약에 대한 선정결과를 관리사무소의 게시판 및 동별게시판, 공동주택관리정보     시스템에 공개하지 않거나 일부는 지연 공개함.

❍ 관리주체는 실태조사범위 기간 동안 용역 및 공사 사업자를 수의계약으로 사업자     선정을 하면서 사업자 선정결과를 익일 18까지 공개(게시판, 공동주택관리정보시

스템 등)하여야 함에도 추후 일괄등록함으로써 지연공개함.

Ⅱ	장기수선 분야

1. 장기수선계획 검토·조정 부적정

관련규정

❍ ｢공동주택관리법｣ 제29조(장기수선계획)

❍ ｢공동주택관리법 시행규칙｣ 제7조(장기수선계획의 수립기준 등)

지적사항

❍ ｢공동주택관리법｣ 제29조제2항의 규정에 따라 입주자대표회의와 관리주체는 3년     (36개월)이 되는 때에 장기수선계획 정기검토를 실시하여야 함에도 그 정기검토를     하지 않았음.

❍ 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 수시조정하면서 전체 입주자 과반수     서면동의를 득하지 않았음.

2. 장기수선충당금 적립요율 부적정

관련규정

❍ ｢공동주택관리법｣ 제30조(장기수선충당금의 적립)

❍ ｢공동주택관리법 시행령｣제31조(장기수선충당금의 적립 등)

❍ ｢관리규약｣ 제68조(장기수선충당금의 세대별 부담액 산정방법)

지적사항

❍ 장기수선충당금 적립요율은 공동주택관리법 시행령 제31조제1항의 규정에 따라     관리규약에서 정하여야 하고, 그 ‘적립요율’은 같은 법 시행령 제3항의 계산식을     통하여 ‘총수선비에 대한 구간별 장기수선계획금액의 비율’로 나타내야 함에도      장기수선충당금 적립요율은 관리규약과 달리 적립요율을 정하고 있음.

❍ 장기수선계획에는 연차별 수선계획이 없어서 적정한 구간별 적립요율을 산출할 수     없고, 따라서 현 적립요율의 적정성 여부를 확인할 수 없음.

3. 장기수선충당금 집행내역 공개 부적정

관련규정

❍ ｢관리규약｣ 제63조(장기수선충당금의 집행 및 공개)

지적사항

❍ 관리주체는 ｢관리규약｣ 제63조제1항에 따라 직전년도 12월31일 기준으로 장기수선     계획에 따라 적립해야 하는 장기수선충당금, 실제로 적립한 장기수선충당금, 집행금액     및 잔액을 별지 제6호 서식에 따라 작성하여 매년 3월말까지 게시판 및 인터넷 홈     페이지에 공개하도록 규정하고 있음에도 이를 이행하지 않았음.

4. 장기수선충당금 용도외 사용

관련규정

❍ ｢공동주택관리법｣ 제29조(장기수선계획), 제30조(장기수선충당금의 적립),

제90조(부정행위 금지 등)

❍ ｢공동주택관리법 시행규칙｣ 제7조(장기수선계획의 수립기준 등)

지적사항

❍ 장기수선충당금을 사용해야할 장기수선공사를 수선비 및 예비비적립금을 사용하여    공사를 시행함.

❍ 장기수선계획에 부분수선 계획이 포함되어 있지 않은 부분수선 공사에 대해 장기     수선충당금을 사용함.

Ⅲ	예산·회계분야

1. 결산서 및 분기별 세입·세출 결산서 제출승인 공개 부적정

관련규정

❍ ｢공동주택관리법 시행령｣ 제26조(관리비등의 사업계획 및 예산안 수립 등)

❍ ｢공동주택 회계처리기준｣ 제41조(결산), 제42조(결산서의 보관), 제56조(세입·세출 결산서의 보고)

지적사항

❍ 실태조사 범위기간동안 회계연도의 결산서 미작성, 매분기 세입․세출 결산서 미작성,    입주자대표회의 미보고, 입주자등에게 미공개 함.

2. 이익이여금 처분 부적정

관련규정

❍ ｢공동주택 회계처리기준｣ 제41조(결산)

❍ ｢공동주택 회계처리기준｣ 제48조(이익잉여금처분계산서)

❍ ｢관리규약｣ 제64조(잡수입의 집행 및 회계처리)

지적사항

❍ 잡수입을 이익잉여금 처분하지 않고 다음 연도로 이월하여 이익잉여금을 부적정하게     처분함.

❍ 이익잉여금 처분 시 입주자와 사용자가 함께 적립에 기여한 잡수입에 대해서는 ｢관리     규약｣ 제4조제7항에 따른 다음 회계연도 관리비로 차감할 목적으로 별도 적립하지 않고     전액 예비비적립금으로 적립하여 이익잉여금을 부적정하게 처분함.

3. 예비비 집행 부적정

관련규정

❍ ｢공동주택관리법 시행령｣ 제23조(관리비 등)

❍ ｢관리규약｣ 제64조(잡수입의 집행 및 회계처리)

지적사항

❍ 예비비를 집행하면서 관리상 예측할 수 없는 긴급한 사유가 아님에도 예비비로 지출함.

❍ 관리주체가 예비비를 집행하고자 할 때에는 관리비의 지출비목·지출사유·금액 등      사용계획서를 작성하여 입주자대표회의 의결을 거쳐야 하나 부적정하게 집행함.

4. 회계감사 결과 공개 부적정

관련규정

❍ ｢공동주택관리법｣ 제26조(회계감사)

❍ ｢공동주택관리법 시행령｣ 제27조(관리주체에 대한 회계감사 등)

❍ ｢관리규약｣ 제76조(외부 회계감사 및 공개)

지적사항

❍ 관리주체는 매 회계연도 종료 후 9개월 이내에 외부 회계감사를 받아야 하며, 회계감사를    받은 경우 감사인으로부터 감사보고서 등 회계감사의 결과를 제출받은 날부터 1개월     이내에 입주자대표회의에 보고하고 게시판 및 공동주택 관련 시스템에 공개하여야 함에도    회계감사의 결과를 입주자대표회의에 보고하지 않고, 동별 게시판에 공개함.

5. 지출증빙 부적정

관련규정

❍ ｢공동주택 회계처리기준｣ 제17조(증빙서류)

지적사항

❍ 모든 거래대금에 대한 증빙은 영수증 이외의 세금계산서, 직불·체크 카드를 포함한    신용카드 매출 전표, 현금영수증 등 적격증빙으로 수취하여야 함에도, 3만원 이상인    거래금액을 간이영수증으로 수취하거나, 개인 신용카드 사용, 개인 현금영수증을 증빙    자료로 제출함.

6. 재고자산 및 유형자산 실사 미실시

관련규정

❍ ｢공동주택 회계처리기준｣ 제39조(자산실사)

지적사항

❍ 관리사무소장은 매 회계연도 말일을 기준으로 하여 재고자산 및 유형자산을 실사하    여야 함에도 자산실사를 하지 않았음.

Ⅳ	관리일반 분야

1. 관리규약 개정업무 부적정

관련규정

❍ ｢공동주택관리법｣ 제18조((관리규약), 제19조(관리규약 등의 신고)

❍ ｢공동주택관리법 시행령｣ 제20조(관리규약의 제정 등), 제21조(관리규약의 제정 및     개정 등 신고)

지적사항

❍ 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 시ㆍ도지사가 정한 관리규약의 준칙을 참조    하여 관리규약을 정하여야 함에도 해당 공동주택은 2021년 관리규약 개정 이후    공동주택관리법령 개정과 대전시 관리규약 준칙이 3차례나 개정되었음에도 이를    반영한 관리규약 개정이 이루어지지 않았음.

2. 관리비등의 공개업무 부적정

관련규정

❍ ｢공동주택관리법｣ 제23조(관리비 등의 납부 및 공개 등)

❍ ｢공동주택관리법 시행령｣ 제23조(관리비 등)

❍ ｢관리규약｣ 제71조(관리비 등의 징수·보관·예치 및 공개)

지적사항

❍ 관리주체는 관리비 등 부과명세서를 동별 게시판 및 인터넷 홈페이지에 공개하지     않았음.

3. 입주자대표회의 감사 업무수행 부적정

관련규정

❍ ｢공동주택관리법 시행규칙｣ 제4조(입주자대표회의 임원의 업무범위)

❍ ｢공동주택 회계처리기준｣ 제28조(지출에 대한 감사)

❍ ｢관리규약｣ 제19조(임원의 구성), 제19조의2(임원의 업무)

지적사항

❍ 입주자대표회의의 감사는 관리주체의 회계 관계 업무와 관리업무 전반에 대하여    일체의 감사를 실시하지 않았으며, 감사의 직무를 전혀 수행하지 않았음.

❍ 입주자대표회의 감사는 관리업무 및 회계업무를 분기별로 감사하지 않고 감사결과    보고서를 작성하지 않았으며, 입주자대표회의 보고 및 공개하지 않았음.

❍ 입주자대표회의 감사는 매월 말일을 기준으로 다음달 초에 지정 금융기관으로부터    예금잔고 증명을 받아 관계 장부와 대조하여야 함에도 수행하지 않았음.

4. 입주자대표회의 운영비 사용 부적정

관련규정

❍ ｢공동주택관리법 시행령｣ 제23조(관리비 등)

❍ ｢관리규약｣ 제32조(입주자대표회의 운영경비)

지적사항

❍ 출석수당 등은 당사자 명의의 금융기관 계좌로 지급하여야 함에도 현금으로 지급함.

❍ 입주자대표회의 식비 지출은 회의 개최일에만 가능하나 회의가 없는 날 지출함.

❍ 입주자대표회의 운영에 소요되는 비용은 실비정산이 원칙임에도 일괄적으로 입금함.

Ⅴ	시설관리 분야

공용부분의 시설별 교체 및 유지보수 등 이력관리 부적정

관련규정

❍ ｢공동주택관리법｣ 제31조(설계도서의 보관 등)

❍ ｢공동주택관리법 시행령｣ 제32조(설계도서의 보관 등)

❍ ｢공동주택관리법 시행규칙｣ 제10조(설계도서의 보관)

지적사항

❍ 공동주택 공용부분 시설의 교체, 유지보수 및 하자보수 이력명세, 도면, 공사사진    등을 공동주택관리정보시스템에 공사 이력을 등록하지 않거나, 대부분 공사가 완료    되고 상당 시일이 지난 후 특정 시기에 일괄 등록함.

안전관리계획 수립 및 안전점검 부적정

관련규정

❍ ｢공동주택관리법｣ 제32조(안전관리계획 및 교육 등), 제64조(관리사무소장의 업무 등)

❍ ｢공동주택관리법 시행령｣ 제14조(입주자대표회의의 의결방법 및 의결사항 등)

제28조(열람대상 정보의 범위), 제33조(시설물의 안전관리계획)

❍ ｢공동주택관리법 시행규칙｣ 제11조(안전관리계획 수립 대상 등), 제30조(관리사무소장의 업무 등)

지적사항

❍ 관리주체와 관리사무소장은 안전관리계획을 3년마다 조정하지 않았으며, 안전관리    계획의 현황을 동별 게시판 및 인터넷 홈페이지에 공개하지 않고, 입주자 등에게     개별 통지도 하지 않았음.

❍ 수립된 안전관리계획에 따른 안전점검을 실시하지 않았음.